José é homem trabalhador que sempre buscou melhorias para sua família. Desde muito cedo começou a trabalhar e tinha o grande sonho de sair do aluguel e adquirir a almejada casa própria.
Para realizar seu sonho, José cortou gastos, realizou “bicos” e fez horas extras. Seu foco era a aquisição de sua casa própria. Foram anos de muito trabalho, sacrifício e determinação. Até que José encontrou uma casa com um excelente preço e localização. Empolgado, José fechou o negócio rapidamente e sem solicitar maiores informações.
A casa era confortável, com três quartos, sala, cozinha, garagem e um pequeno quintal. José relatou que o dia mais feliz de sua vida foi quando pôs os pés em sua casa e percebeu a alegria de toda sua família.
Os anos se passaram, a família cresceu e se encontrava realizada. Foi quando José recebeu um homem que dizia ser Oficial de Justiça. O tal Oficial entregou a José um documento e disse que havia um processo judicial contra o ex-proprietário do imóvel e que a casa de José seria tomada pela Justiça. José não entendeu nada, mas recebeu o documento e informou que o imóvel já não pertencia ao antigo proprietário.
Sem entender nada de leis, mas preocupado com o ocorrido, José buscou um advogado especializado em Direito Imobiliário. Agendado o atendimento, José se sentou perante o advogado e mostrou o documento de compra e venda do imóvel.
Analisado o documento, o advogado disse em alto e bom som que José não era o proprietário do imóvel que havia comprado. A afirmação do advogado impactou José e foi seguida de uma explicação da diferença entre escritura pública e registro de imóvel.
1.1.Escritura Pública
A escritura pública é o contrato onde as partes (comprador e vendedor) firmam a venda de um determinado imóvel, por um certo preço. Nossa Legislação estabelece que é a escritura pública o documento hábil para ser registrado no cartório de imóveis.
Desta forma, para a aquisição de imóveis as partes devem formalizar o negócio através da escritura pública. Sendo assim, as partes se dirigem a qualquer cartório de notas e realizam a escritura pública.
Ao realizarem a escritura as partes formalizam o negócio entre si. Contudo, a escritura por si só não transmite a propriedade do comprador para o vendedor. Fazendo se necessário, que o adquirente (comprador) leve a escritura a registro.
1.2.Registro Imobiliário
Já o registro imobiliário é a inscrição do contrato na matricula do imóvel. Através dessa inscrição transfere a propriedade do vendedor ao comprador, ou seja, é por meio dela que se adquire a propriedade.
1.2.1.Como fazer isso?
Para realizar o registro o comprador tem que levar a escritura pública realizada cartório de imóveis.
1.2.2.Pode ser qualquer cartório de imóveis?
Não. Deve ser o cartório de imóveis onde se encontra a matricula do imóvel.
1.2.3.Levei, posso ficar tranquilo?
Não. Pois, o cartório de imóvel primeiro analisará o documento apresentado e os documentos do imóvel arquivados no cartório. Após essa análise, caso esteja tudo em ordem, o cartório efetiva o registro. Assim, protocolada a escritura procure saber informações quanto ao andamento do registro junto ao cartório.
1.2.4.Registro realizado: E agora?
Após realizado o registro o comprador receberá o documento que comprova a realização da ato. Neste documento constará a informação de que a compra foi realizada através de escritura pública efetuado no Cartório de Notas, bem como o valor da compra e o nome das partes que realizaram o negócio. Será informado também que a propriedade passou do comprador para o vendedor. Pronto!! A partir daí o imóvel já é de propriedade do comprador.
Logo, podemos dizer que a transferência da propriedade não se dá com a escritura pública realizada no cartório de notas. Pelo contrário, a transferência se dá somente quando ocorre o registro da escritura pública no cartório de imóveis.
1.2.5.Toda Compra e Venda Exige Escritura Pública?
Não. Existem casos onde a compra e venda pode ser realizada sem escritura pública.
1.3.O Risco de Confundir Escritura e Registro
Como vimos o simples fato de se possuir a escritura pública do imóvel não faz do comprador o seu proprietário. Tendo em vista, que nossa Legislação estabelece que a transferência da propriedade se dá apenas com o registro da escritura no cartório de imóveis.
Desta maneira, não realizado o registro o imóvel permanece na propriedade do vendedor. Acontece que a permanência do registro no nome do vendedor pode ocasionar riscos ao comprador. Sendo alguns deles: venda dupla do imóvel; dificuldade na regularização futura do imóvel; desvalorização do imóvel; penhora do bem etc.
Portanto, é necessário realizar o registro logo a seguir da sua escrituração. Assim agindo o comprador assume a propriedade do bem e evita que problemas do vendedor atinjam o seu imóvel. Pondo em risco o comprador que pode perder o imóvel comprado e o valor investido no bem.
1.4.Mas e José?
No caso do imóvel de José ficou constatado que o vendedor do bem possuía inúmeros débitos tributários. O que acarretou no ajuizamento de execuções fiscais contra o vendedor e culminou na penhora do único bem que se encontrava em nome do mesmo. Justamente a casa que ele havia vendido a José.
O advogado disse a José que haviam alternativas judiciais que poderiam ser tomadas. Contudo, José corria risco de perder o imóvel. Sendo necessário efetivar a sua defesa e acompanhar o processo judicial. José ficou desolado. Afinal, foram anos de esforço para adquirir a sua casa. Restando-lhe entrar numa batalhar judicial para lutar por seus direitos e assegurar a permanência na sua almejada casa.
Texto elaborado por Márcia Costa
Foto de Jyotirmoy Gupta no Unsplash
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