Neste artigo trataremos da redução do valor do aluguel residencial durante a pandemia. Abordando como ficam as liminares de despejo durante a pandemia e falando sobre a revisão do valor do aluguel residencial neste período.
Vamos lembrar que no artigo da semana passada tratamos sobre revisão do valor do aluguel de imóvel comercial durante a pandemia. Portanto, caso você queira saber mais sobre esse assunto dê uma lida no artigo.
Além disso, vale a ressalva que a pandemia pegou a todos de surpresa gerando inúmeras implicações jurídicas que nunca foram abordadas antes. Portanto, lembre-se de sempre procurar a orientação de um advogado especialista em direito imobiliário para analisar seu caso. Ademais, tendo em vista a novidade do assunto e a inexistência de legislação, este artigo se limitará a analisar a situação levando em consideração as decisões judiciais já existentes, os projetos de lei em tramitação, a Lei de Locação e o Código Civil. Vamos lá!
1.1. Liminar Para Desocupação Imediata do Imóvel Residencial
A Lei de Locação trata no seu artigo 59, parágrafo 1° sobre a possibilidade de concessão de liminar para despejo em caso de inadimplemento no pagamento do valor do aluguel residencial. Vale dizer que, para que haja a concessão da liminar a lei estabelece que o contrato deve estar desprovido de qualquer garantia locatícia.
Neste caso a legislação locatícia permite que o locador ao entrar com o processo de despejo em juízo, já peça a liminar solicitando o despejo do locatário em débito. Essa liminar será avaliada pelo Juiz, que caso entenda por concedê-la, determinará o imediato despejo.
Entretanto, estamos enfrentando uma epidemia que exige distanciamento social. Ademais, não é difícil de imaginar as dificuldades financeiras enfrentadas pelo locador e também pelo locatário advindas desta realidade.
Por isso, está em tramite a PL n°1.179/2020 que trata sobre o regime jurídico emergencial e transitório das relações jurídicas de direito privado durante a pandemia. Esse projeto de lei em seu artigo 9° caput estabelece que não se concederá liminar para desocupação do imóvel nas ações de despejo do artigo 59 da Lei de Locação. Ademais, determina-se que o disposto no caput do artigo 9° do projeto só se aplica as ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020.
Assim, cabe observar que o projeto de lei assegura que o locatário permaneça no imóvel. Impedindo que o locador se utilize das liminares de despejo para retirá-lo de imediato do bem.
Apesar de salutar, o projeto citado ainda está em tramite no Congresso. Assim, ele ainda não virou lei. Portanto, não pode ser aplicado as partes da relação locatícia.
Desta forma, tendo em vista à ausência legislativa, resta aos nossos juízes e tribunais se posicionarem. Sendo neste panorama que tem surgido decisões negando a liminar e mantendo o locatário na posse do bem locado. Têm entendido esses Tribunais e Juízes que despejar o locatário é colocá-lo em total desamparo neste momento. Vale lembrar que a pandemia tem fechado cidades, exigido um certo distanciamento social, afetado a economia e vida financeira das pessoas. Logo, exigir que neste cenário o locatário encontre um novo local para residir é minimamente desumano.
Noutro giro, devemos ressaltar que o fato do locatário permanecer no imóvel não deve significar que a dívida do aluguel deixou de existir. Tampouco, devemos entender que ele não terá que arcar com o pagamento do aluguel do bem que ocupou durante o período de pandemia. Pelo contrário, o locatário terá que arcar com valor do aluguel de todo o período em que ocupou o bem imóvel.
Para concluir é necessário observar que o Projeto de Lei caso venha a ser aprovado só proíbe a concessão de liminar para processos ajuizados após 20 de março de 2020. Assim, as liminares solicitadas antes desta data poderiam ser aceitas e concedidas. Entretanto, já existe Juízes suspendendo liminares que haviam sido concedidas antes da pandemia. Portanto, verifica-se que a analise judicial tem se dado caso a caso. Logo, prefira buscar orientação jurídica adequada.
1.2.Redução do Valor do Aluguel
Mas será possível solicitar a revisão com redução do valor do aluguel residencial? Esse é sem dúvida um dos questionamentos que os operadores do direito têm feito.
Cabe dizer que a pandemia afetou, vem afetando e afetará a todos. Contudo, temos que reconhecer que não afetou a todos de forma de igualitária. Existem aqueles que permanecem ganhando e outros que tiveram seus ganhos reduzidos na sua totalidade ou parcialmente.
Ademais, temos que observar que tanto o locador quanto o locatário podem estar sofrendo os impactos advindos da pandemia e que nenhum deles tem culpa pelo ocorrido. Por outro lado, o locatário residencial continuará utilizando-se do bem imóvel durante a pandemia. Logo, nada mais justo que pague pelo uso do mesmo.
Entretanto, nada impede que as partes do contrato de locação revisem as cláusulas locatícias e acordem pela redução do valor do aluguel durante este período. Aliás, essa solução é permitida pela Lei de Locação em seu artigo 18.
Agora, e se as partes não chegarem a um acordo? Veja que no caso da locação residencial o que poderá ser alegado pelo locatário é dificuldade no adimplemento do aluguel em virtude de redução de ganhos. Entretanto, nossa legislação atualmente não abrange situações como essa. Restando aguardar pelo futuro posicionamento legal ou mesmo recorrer ao Poder Judiciário que terá que interpretar o ordenamento jurídico e encontrar uma solução que abarque esses casos.
Vale dizer que o PL n°1.179/2020 em seu artigo 10° trata da possibilidade do locatário suspender, total ou parcialmente, o pagamento do aluguel no período de 20 de março até 30 de outubro de 2020. Entretanto, estabelece que esses alugueis deverão ser pagos de forma parcelado, a partir de 30 de outubro de 2020.
Devemos dizer que o dispositivo do projeto de lei citado acima deixa o locador em desvantagem. Já que poderá ter o pagamento do aluguel do imóvel totalmente suspenso até outubro de 2020. Desta maneira, aquele locatário que depende financeiramente desses alugueis ficará desprotegido. Uma vez que, o projeto joga em seus braços o ônus financeiro da pandemia.
Ressalte-se que o projeto de lei ainda está em tramitação no Congresso. Portanto, não pode ser aplicado as partes do contrato de locação.
1.3.Considerações Finais
Pelo exposto, entendo que devem as partes priorizar a conciliação, buscando alternativas que gerem soluções satisfatórias a ambas. Vale dizer que, em mesa de negociação as partes poderão expor suas dificuldades e encontrar a melhor solução.
Por fim, procure auxílio jurídico para a analise do seu caso em concreto. Vale lembrar que o assunto é novo, desta maneira requer uma maior e melhor avaliação jurídica.
