Você adquire um imóvel, mas ao efetivar uma construção ou reforma no bem acaba descobrindo que a metragem do mesmo é inferior a constante no contrato de compra e venda. E agora?
Para responder a sua pergunta temos que primeiro analisar se estamos diante de uma compra realizada entre particulares ou se entre consumidor e fornecedor. Vale dizer que compra realizada entre consumidor e fornecedor será aplicado o Código de Defesa do Consumidor. Agora, se a compra for entre particulares será aplicado o Código Civil.
Neste artigo vamos tratar exclusivamente da venda realizada entre particulares. Logo, no presente caso, vamos considerar que o vendedor do imóvel era pessoa física ou jurídica que não desenvolve atividade de venda de imóveis com habitualidade. Importante ressaltar que caso o vendedor desenvolva com habitualidade a atividade de venda de bens imóveis poderá se enquadrar no conceito de fornecedor. Desta maneira, na relação entre fornecedor e consumidor estaríamos diante da aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Feitas essas observações vamos agora saber como o Código Civil trata desse assunto no que tange a venda de imóveis entre particulares.
1.1.Venda Ad Corpus e Venda Ad Mensuram
Nosso Código Civil estabelece que somente no caso de venda Ad Mensuram que o comprador poderá reclamar quanto as dimensões do imóvel adquirido.
Mas quando eu posso dizer que houve venda ad mensuram? Esse tipo de venda ocorre quando o preço da venda de um imóvel se estipular por medida de extensão. Ocorre também quando se determinar a respectiva área do imóvel.
Agora, a venda será ad corpus quando o imóvel é vendido como coisa certa e discriminada. Sendo apenas enunciativa a referência as suas dimensões. Neste caso, não haverá direito a complementação de área por parte do comprador. Tampouco a resolução do negócio ou o abatimento do preço.
1.2.Venda Ad Mensuram e Meus Direitos
Meu contrato de compra e venda foi ad mensuram. Mas e agora? Quais são meus direitos?
Nesse tipo de venda caso o comprador verifique que o imóvel adquirido não possui a metragem estabelecida no contrato terá as seguintes opções:
- Pode exigir a complementação da área;
- Reclamar a resolução do negócio; e
- Requer o abatimento proporcional do preço.
Podendo o comprador solicitar qualquer das alternativas.
1.3.Diferença de Metragem Mínima
O Código Civil estabelece que seja considerado como dimensões meramente enunciativas, as diferenças de metragem que não excedam a 1/20 da área total (cerca de 5%). Neste caso, pelo Código estaríamos diante de uma venda ad corpus. Não havendo, portanto direito a complementação de área, resolução contratual ou abatimento proporcional do preço.
Todavia, mesmo aqui o comprador poderá pleitear seus direitos alegando que não teria realizado o negócio se soubesse da real metragem do imóvel. Contudo, deverá comprovar que para ele a metragem do imóvel era item essencial para a conclusão do negócio.
Vale observar também que o simples fato do imóvel exceder a metragem de 1/20 da área total não significa se tratar de venda ad mensuram. Sendo necessário analisar as circunstâncias do negócio e os termos contratuais.
Por fim, vale dizer que em casos de dúvida não deixe de buscar um profissional especializado em direito imobiliário para auxilia-lo.
