A pandemia se espalhou e chegou ao Brasil. Na tentativa de reduzir os impactos da pandemia sobre o sistema de saúde os governos adotaram medidas de distanciamento social. As medidas tinham a finalidade de achatar a chamada curva de propagação da doença e evitar o colapso do sistema de saúde.
Ocorre que junto com as medidas de isolamento vieram os impactos econômicos que atingiram a todos indistintamente. Serão meses desafiadores e que exigirão dos empresários e pequenos empreendedores cortes de despesas para a manutenção de seus negócios.
Mas de onde reduzir despesas neste momento? A redução do valor do aluguel pode ser uma alternativa para os lojistas, microempreendedores e empreendedores que neste momento buscam alternativas para minimizar os impactos da queda de faturamento.
Então, como o empreendedor pode proceder para conseguir a redução do valor do aluguel comercial? Vem comigo saber mais sobre esse tema.
1.1. O que prevê a Lei de Locação Sobre a Revisão do Aluguel
Os contratos de locação comerciais estão previstos na Lei nº8.245/91 (Lei de Locação). Onde são chamadas de locações não residenciais.
Pelo previsto no artigo 18 da Lei nº8.245/91 as partes poderão fixar, de comum acordo, um novo valor para o aluguel. Assim, o dispositivo legal concede as partes a liberalidade para abrirem negociação e alterarem em comum acordo o valor do aluguel.
Entretanto, segundo o dispositivo legislativo, caso não haja acordo entre as partes, o locatário poderá solicitar a revisão judicial do valor do aluguel. Ocorre que o locatário somente poderá ajuizar essa ação prevista na Lei de Locação caso o seu contrato de aluguel comercial possua 3 anos ou mais de vigência. Logo, aqueles que possuam contratos inferiores a três anos não poderiam se valer da ação revisional prevista na Lei de Locação.
Já sabemos que a lei permite a revisão dos contratos com vigência igual ou superior a três anos. Mas é se o contrato estiver em vigência a prazo inferior a três anos? Como agir nestes casos?
1.2.Teoria da Imprevisão e Revisão do Aluguel
Para os demais casos a teoria da imprevisão pode ser uma alternativa aplicável. Prevista nos artigos 317, 478, 479 e 480 do Código Civil está teoria estabelece a possibilidade de revisão do valor dos contratos quando fatos imprevisíveis acarretam desproporção manifesta entre a prestação devida e o momento da sua execução.
Vale dizer que a situação instaurada pelo coronavírus modificou as relações contratuais. Estabelecendo desvantagem entre as partes e acarretando em excessiva onerosidade a uma delas e extrema vantagem a outra.
Assim, o que se verifica na pratica é que o locatário comercial foi obrigado a fechar o seu estabelecimento, devido as determinações governamentais. Logo, estará proibido ao menos temporariamente de utilizar da totalidade do imóvel locado. Já o locador continuará se beneficiado com o pagamento do valor do aluguel, enquanto o locatário terá que arcar com os prejuízos de sua perda.
Desta forma, a teoria da imprevisão visa reequilibrar as relações contratuais atingidas por fatos imprevisíveis como a covid-19. Permitindo, que o contrato seja revisto e restaurado o seu equilíbrio.
Devemos dizer que os coronavírus atingiu a todos. Logo, não há como atribuir a qualquer das partes do contrato a culpa pelo descumprimento contratual. Restando apenas restabelecer-se o equilíbrio contratual afetado pelas determinações governamentais.
Desta maneira, a teoria da imprevisão é uma alternativa aqueles que buscam a redução do valor do aluguel nesse período de pandemia.
1.3.Quanto o Valor da Revisão?
O assunto é novo e nunca antes vivenciado em nossa realidade. Assim, nos nossos tribunais não existe uma jurisprudência fechada quanto ao valor ou percentual de redução do valor do aluguel.
Alguns juízes tem decidido pela redução de cerca de 20%, 30%, 50% e até 80% do valor do aluguel. Contudo, o montante de redução dependerá da analise do caso concreto.
1.4.Considerações Finais
Pelo visto, resta-nos recomendar que as partes procurem negociar com a finalidade de chegar a um denominador comum quanto ao valor do aluguel neste período de pandemia.
Lembre-se que nossos tribunais não possuem qualquer parâmetro de percentual de redução. Logo, deixar a critério do juiz determinar o montante do valor da redução pode ser prejudicial a qualquer das partes.
Ademais, seja seu contrato de locação de imóvel comercial recente ou não é possível efetivar a negociação para a redução do valor com o locador.
Reduzido o valor do aluguel de comum acordo não esqueça de documentar o que ficou estabelecido entre as partes.
Por fim, busque a orientação de um advogado especialista em direito imobiliário para orientá-lo como agir.
